Contratto di locazione: gli obblighi contrattuali

Fonte: Studio Legale Mei & Calcaterra

La locazione di beni immobili è disciplinata da:

  1. codice civile;
  2. legge 27 luglio 1978 n. 392;
  3. legge 9 dicembre 1998 n. 431;

Forma del contratto: il contratto di locazione di un bene immobile generalmente non necessita di alcuna forma, eccettuate le fattispecie di una locazione di un appartamento (art. 1 L. 431/1998), ovvero di una locazione con durata ultranovennale (art. 1351 c.c.); in queste ipotesi la mancanza della forma scritta determina la radicale nullità del contratto.

Il canone di locazione: è pattuito tra le parti, in virtù del principio della libertà delle parti di stabilire il contenuto del contratto seppur nei limiti imposti dalla legge, in particolar modo dal disposto dell’art. 1322 c.c. e dall’altro principio che prevede alle parti di comportarsi secondo le regole della correttezza (art. 1175 c.c.).

La durata del contratto: per i contratti concernenti immobili destinati ad uso abitativo la durata è di 4 anni, se destinati ad uso diverso dall’abitazione la durata del contratto è di 6 anni e nove per gli alberghi, rinnovabili (art. 28 L. 392/1978). Per i contratti concernenti immobili destinati ad uso abitativo oltre alla durata quadriennale, è stato previsto che la durata del contratto può essere liberamente pattuita tra le parti, senza vincolo alcuno, se si tratta di particolari tipologie di immobil (case signorili, ville e palazzi di particolare pregio storico o artistico) ovvero di immobili destinati a uso turistico o vacanziero.

Art 1575 c.c. – Obbligazioni principali del locatore:

  1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
  2. mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
  3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione;

Il locatore deve, quindi, eseguire durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Art 1587 c.c. – Obbligazioni principali del conduttore:

  1. prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
  2. dare il corrispettivo nei termini convenuti;

Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.

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